İpoteka krediti nədir və onu necə almaq olar?

İpoteka nədir, neçə növü var, bütün riskləri necə nəzərə almaq olar, ipoteka ilə alınan əmlak kimə məxsusdur və faizlər necə ödənilməlidir?

İpoteka nədir, neçə növü var, bütün riskləri necə nəzərə almaq olar, ipoteka ilə alınan əmlak kimə məxsusdur və faizlər necə ödənilməlidir? Məqsədimiz ipotekanı götürməmişdən əvvəl və bu barədə qərar verdikdən sonra nə edəcəyinizi aydınlaşdırmaqdır.

İpoteka – əmlak girovudur. Yəni ipoteka krediti, bankdan faizlə (kredit) götürdüyünüz puldur. Pulu qaytaracağınıza zəmanət olaraq isə daşınmaz əmlakınız: ev, mənzil və ya torpaq çıxış edir. 

İpoteka, adətən ev almaq üçün kredit kimi qəbul edilir. Bu halda girova - bankın verdiyi pulla alınan mənzil (ev) götürülür. Bu ipotekanın müxtəlif növlərindən yalnız biri olsa da, ən çox yayılanıdır. Azərbaycanda da ipoteka dedikdə, bir qayda olaraq bu növ ipoteka krediti nəzərdə tutulur. 

Beynəlxalq təcrübədə ipotekanın digər növlərindən da aktiv istifadə olunur. Məsələn, şəxs, artıq özünə məxsus olan əmlakı girov qoyaraq yeni ev üçün ipoteka ala bilər. Bundan əlavə, ipoteka təkcə daşınmaz əmlak üçün deyil, təmir, tikinti və təyinatı göstərilməyən digər məqsədlər üçün də alına bilər.

İpoteka krediti bir və ya iki müqavilə ilə rəsmiləşdirilir: kredit müqaviləsi və daşınmaz əmlakın girov kimi bir banka verilməsi barədə ipoteka müqaviləsi.

Daşınmaz əmlak - zərər vurmadan daşınması mümkün olmayan torpaqla möhkəm bağlı obyektdir. Daşınmaz əmlaka həmçinin dövlət qeydiyyatında olan təyyarə və dəniz gəmiləri, daхildə üzən gəmilər və s. obyektlər aiddir.

İpoteka kreditini götürməzdən əvvəl nəyi aydınlaşdırmaq lazımdır?

Adətən, ipoteka üçün onilliklər ərzində ödəniləcək böyük bir məbləğ götürülür və bu kifayət qədər ciddi və uzunmüddətli öhdəlikdir. Buna görə, ipotekanı götürməzdən əvvəl aşağıdakı sualları cavablandırmalısınız:

1. İlkin ödəniş üçün nə qədər pulum var və kreditə nə qədər götürməliyəm?

Bir qayda olaraq, ipoteka krediti alarkən qiymətin bir hissəsini, yəni  ilkin ödənişi özünüz ödəməlisiniz. Məsələn, mənzilin qiymətinin 30%-i öz hesabınızdan, qalan 70%-i bank tərəfindən veriləcəkdir.

______________________________________________________________

Ancora Residence - Ağ Şəhərdə ipoteka ilə mənzillər

______________________________________________________________

2. Krediti ödəmək üçün hər ay qazancımın hansı hissəsini banka verməyə hazıram və bunu hansı müddətdə edə bilərəm?

  • Gəlirinizi və qarşıdakı xərclərinizi təxmini qiymətləndirin.
  • Kredit ödənişləriniz illik gəlirinizin ½-dən çox olarsa, krediti qaytara bilməmək riski var.
  • Tələsməyin, ayıq olun və fərqli bankların təkliflərini müqayisə edin, müqavilə şərtlərini diqqətlə öyrənin. Hər məqamı başa düşdüyünüzə əmin olun. Sonrakı peşmançılıq fayda vermir.

Bütün ipoteka krediti müqavilələrində hər bir müştəri üçün individual kredit şərtlərini - xüsusən məbləği, valyutanı, kredit müddətini, faiz dərəcəsini, cərimələrin miqdarını və digər parametrləri göstərən qrafik olmalıdır.

Qrafikin quruluşu bütün banklar və mikromaliyyə təşkilatları üçün eynidır. Cəmi 16 xana var və onların heç biri boş olmamalıdır. 

Ümumi şərtlər isə, məsələn, borcalanın və borc verən şəxsin hüquq və vəzifələri müqavilədə açıq mətnlə göstərilir.

Ödənişlərin miqdarı dəyişərsə, bank sizə yenilənmiş qrafik göndərməlidir (çatdırılma metodu müqavilədə göstərilir). Yenisi alınana qədər köhnə qrafikə uyğun olaraq ödəniş aparılmalıdır. Bank ödəmə məbləğini retroaktiv (arxa tarixlə) dəyişdirə bilməz.

Kreditin illik faizlə tam dəyəri və valyuta müqavilənin birinci səhifəsində göstərilir. Burda kreditlə bağlı bütün xərcləriniz əks olunur: əsas borc və kredit üzrə faizlər, eləcə də müqavilə üzrə banka ödəməli olduğunuz digər ödənişlər.

 

 

 

3. Krediti necə ödəyəcəm?

İpoteka krediti ödənişi iki hissədən ibarətdir: əsas kredit məbləği və kredit üzrə faizlər.

Digər xərcləri də unutmaq olmaz: ipotekanın dövlət qeydiyyatı üçün dövlət rüsumunu və girov qoyulmuş əmlakın sığortasını ödəməli olacaqsınız.

Bank öz maraqları üçün sizə göstərdiyi xidmətlərə görə ödəniş ala bilməz. Məsələn, kredit müraciətinə baxılması üçün.

İpoteka krediti diferensial və ya annuitet ödənişlər ilə qaytarılır. Tələsməyin - bu terminlərin izahı veriləcək.

Diferensial ödəniş - hər ay əsas borcun müəyyən bir hissəsini qaytarırsınız və əlavə olaraq borcun qalan hissəsi üçün faiz ödəyirsiniz. Hər keçən ay ödəniş azalır və annuitetlə müqayisədə bütün kredit müddəti üzrə faizlərə daha az xərciniz çıxır. Lakin bu halda müddətin əvvəlində ödəyəcəyiniz məbləğlər, sonundakı ödənişlərdən daha çox olacaqdır.

Annuitet ödənişi - hər ay bərabər miqdarda ödəniş edirsiz. Tədricən əsas borcunuzu bağlayırsınız: onun annuitetdə payı hər ay artır və buna uyğun olaraq növbəti ay üçün faizlər azalır. Annuitetlə büdcəni planlaşdırmaq daha rahatdır.

Ödəniş metodunu bank təklif edir və bunu müqavilədə göstərir - buna görə də müxtəlif bankların şərtlərini diqqətlə araşdırın və sizin üçün ən uyğununu seçin. Bank, həmçinin əsas borcun və faizlərin qaytarılma məbləğləri və ödəmə tarixləri (və ya onların müəyyənləşdirilməsi sxemi) haqqında məlumat olan bir cədvəl verməli və müqavilənin qüvvədə olduğu müddət üzrə ödənişlərin ümumi məbləğini göstərməlidir.

Diferensial və annuitet ödənişlərinin hesablanması nümunələri

Hesablamalar təxmini xarakter daşıyır. Dəqiq hesablama üçün faiz dövrü və təqvim ilindəki günlərin dəqiq sayı bilinməlidir.

Məsələn, illik 12% olmaqla 15 il (180 ay) müddətinə 50.000 manat məbləğində ipoteka krediti götürürsünüz. Birinci il üçün ödəniş cədvəli aşağıdakı kimi olacaq:

Diferensial ödəniş (manatla)

 

Ödənişin nömrəsi Ödəniş məbləği Əsas borc Faizlər Qalıq borc
1        777   277             500     49,722
2 775    277             497     49,444
3 772         277             494     49,166
4 769         277             491     48,888
5 766         277    488     48,611
6 763         277    486     48,333
7 761         277    483     48,055
8 758         277    480     47,777
9 755         277    477     47,500
10 752         277    475     47,222
11 750         277    472     46,944
12 747         277    469     46,666

Qeyd: Birinci ilinin sonuna qalıq borc 46,666 manat təşkil edəcək.

Diferensial ödəmədə, kredit üzrə əsas borcun məbləği ümumən bərabər hissələrlə ödənilir (verilən misalda: 50.000 manat / 180 ay = ayda 277 manat). Kredit üzrə faiz qalıq borcdan hesablanır, borcun azalması ilə ödənişin məbləği də hər ay azalır. Yəni, kreditin ilk ayında faiz 50.000 manatdan, növbəti ayda - 49.723 manatdan (50.000 manat - 277 manat) hesablanır və beləcə davam edir.

 

Annuitet ödəniş (manatla)

 

Ödənişin nömrəsi Ödəniş məbləği Əsas borc Faizlər Qalıq borc
1 600 100       500     49,899
2 600 101       499     49,798
3 600 102       498     49,696
4 600 103       497     49,593
5 600 104       496     49,489
6 600 105       495     49,384
7 600 106       494     49,278
8 600 107       493     49,170
9 600 108       492     49,062
10 600 109       491     48,952
11 600 110       490     48,842
12 600 111       489     48,730

Qeyd: Birinci ilin sonuna qalıq borc 48,730 manat təşkil edəcək. Annuitetdə hər ay eyni məbləğ ödənilir (600 manat). Kredit müddətinin əvvəlində əsas borcdan ödənişlər əhəmiyyətli dərəcədə azdır, sonda isə əksinə daha çoxdur. Annuitetlə bağlı daha ətraflı izahı aşağıdakı videodan izləyə bilərsiz:

 

 

4. Risklər nədir və onları necə azaltmaq olar?

Bir neçə əsas riskə toxunaq.

Gəlirin itirilməsi / azalması

İşinizi itirdiniz, maaşınızı azaltdılar, xərclər artdı - bu hər kəsin başına gələ bilər. Buna görə ipoteka üçün banka müraciət etməzdən əvvəl, uzunmüddətli maliyyə vəziyyətinizi diqqətlə qiymətləndirməlisiniz. 

Yüksələn inflyasiya, ipoteka faiz dərəcələrinin və bu dərəcələrin bağlı olduğu bazar göstəricilərinin dəyişkənliyi də kreditinizi qaytarmaq qabiliyyətinizə təsir edə bilər.

Hər şeyi qabaqcadan görmək mümkün deyil. Ancaq ailənin 3-6 aylıq gəliri miqdarında maliyyə yastığı yarada bilərsiniz. Bu müvəqqəti maddi çətinliklərdən xilas olmağa və ya yeni şərtlərə uyğunlaşmağa kömək edəcəkdir.

Valyuta riski

Maaşınız və ipotekanız fərqli valyutadadır? Məzənnə kəskin şəkildə aşağı düşərsə, daha çox ödəyəcəksiz. Buna görə gəlir götürdüyünüz valyutada kredit götürməyə dəyər. Xarici valyuta ilə verilən kredit üzrə faiz dərəcələri manat kreditindən daha aşağı olsa belə. Bu tövsiyə bütün növ kreditlər üçün keçərlidir.

 

 

Girov qoyulmuş əmlakın qiymətinin düşməsi və ya zərər görməsi

Böhran vəziyyətində mənzil qiymətləri aşağı düşə bilər. Əgər birdən kredit üzrə ödəniş edə bilməsəz və girov qoyulmuş əmlakı satmalı olsaz, əldə olunan gəlir krediti bağlamaq üçün kifayət etməyə bilər. Yəni, həm əmlaksız, həm də bank qarşısında borclu qalmaq ehtimalı var.

Ən təhlükəlisi, mənzilin özünə nəsə olmasıdır, məsələn yanğın. Yalnız evinizi itirməyəcəksiniz, - eyni zamanda bank bütün krediti vaxtından əvvəl ödəməyinizi də istəyə bilər. Çünki, bu vəziyyətdə bankın pulunu geri alacağına dair zəmanəti olmayacaqdır.

Bu risklərdən yeganə qorunma yolu - sığortadır. Buna görə də, sığorta bütün hallarda ipoteka kreditləşməsinin vacib şərtidir.

______________________________________________________________

Remart Group - daşınmaz əmlak bazarı üçün texnoloji həllər

Yeni yaşayış kompleksləri

______________________________________________________________

5. Nədən sığortalanmaq olar?

Banklar adətən bir neçə sığorta növündə israr edirlər:

Girovun sığortası

Qanunla, ipoteka müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, əmlakı tam dəyəri məbləğində öz hesabınıza kreditorun (bankın) xeyrinə sığortalamalısınız. Əgər ilkin ödəniş etmisizsə, əmlak minimum kredit məbləği miqdarında sığortalanır.

Həyat və sağlamlıq sığortası

Bank, başınıza bir iş gəlsə belə, kiminsə krediti ödəyəcəyinə əmin olmaq istəyir. Buna görə də, tez-tez borcalanlara bədbəxt hadisədən sığorta təklif olunur. Sonra, borcalanın ağır xəstəliyi və ya ölümü halında, sığortaçı onun üçün krediti qismən və ya tamamilə ödəyəcək. Bu könüllü sığortadır, amma imtina etsəniz, bank ipoteka faizini artıra bilər və ya ümumiyyətlə kredit verməz.

Maliyyə riski sığortası

Girov qoyulmuş əmlakın satışından əldə olunan vəsait krediti qaytarmaq üçün kifayət etmədikdə, bank zərərin maliyyə riskini sığortalamaq hüququna malikdir. Lakin banklar bu hüquqdan həmişə istifadə etmirlər.

 

İpotekanı necə almaq olar?

Əvvəlki bölmədəki suallar heç bir çətinlik yaratmadısa, bütün riskləri qiymətləndirdiz və gəlirlə bağlı problem olduqda necə hərəkət edəcəyinizi dəqiq bilirsinizsə, ipoteka kreditinin rəsmiləşdirilməsinə keçə bilərik.

 

1. Bank seçimi

Müxtəlif bankların təkliflərini müqayisə edin. İpoteka üzrə yalnız faiz dərəcəsini deyil, həm də sığorta ödənişi və müstəqil qiymətləndiricinin xidmətləri kimi digər xərcləri də nəzərə alın. Ödənişlərin sizin üçün nə qədər rahat olacağını, onları hansı yollarla edə biləcəyinizi, bankın filial şəbəkəsinin və bankomatlarının mövcudluğunu, evinizə və ya işinizə yaxın olub-olmamasını öyrənin.

Nə qədər məbləğ götürə biləcəyinizi, lazım olan sənədləri və kreditin verilmə müddətini dəqiqləşdirin. Bəlkə də, əmlakınız ipoteka üçün yetərli olmayacaq və bank, sizdən zamin tələb edəcəkdir.

 

2. Əmlak seçimi

Adətən ən çox vaxtı bu mərhələ alır. Proses uzansa, banklar kredit üzrə faizləri, minimum ilkin ödənişi, maksimal kredit məbləğini, ödəniş qaydalarını və s. şərtləri dəyişdirə bilər.

İpoteka kreditinin faizi bir çox şərtlərdən, ilk növbədə inflyasiyadan və Mərkəzi Bankın əsas faiz dərəcəsindən asılıdır.

Əvvəllər banklar ilkin ödənişsiz ipoteka kreditləri verə bilirdilərsə, indi bunu etmirlər. Özünüz nə qədər çox ilkin ödəniş etsəniz, bank bir o qədər az risk altındadır. Əgər, daşınmaz əmlakın dəyərinin ən azı 10-15%-ni yığmağı bacarmısınızsa, çox güman ki, kredit üzrə ödənişləri də intizamla davam edə bilərsiniz. Gələcəkdə bankların ilkin ödənişin aşağı həddini artırmağa davam etməsi istisna olunmur.

Yeni yaşayış kompleksində ipoteka ilə mənzil alınması 

Bəzi banklar inşa olunan binalarda mənzillərin alınması üçün ipoteka krediti verirlər. Bu zaman əksər hallarda tikintisi başa çatmış və mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirilmiş digər yaşayış sahəsinin girov qoyulması tələb olunur. Bəzən isə almaq istədiyiniz və tikintisi başa çatmamış mənzilə mülkiyyət hüququ əldə edənədək, girov qismində ”Mənzil sertifikatı” qəbul edilir və girov müqaviləsi bağlanılır. Mənzilə mülkiyyət hüququ alındıqdan sonra girov dəyişdirilərək ipoteka qismində mənzilin özü rəsmiləşdirilir və yeni ipoteka müqaviləsi bağlanılır.

 

3. Sənədlərin hazırlanması

Standart tələb olunan sənədlərin siyahısı:

  • ər/arvadın şəxsiyyət vəsiqəsi
  • nikah haqqında şəhadətnamə və ya ər/arvadın ölüm haqqında şəhadətnaməsi (əgər varsa)
  • yaşayış yerindən arayış
  • ipoteka krediti üçün müraciət edənin ərizəsi
  • əmək kitabçasının və ya əmək müqaviləsinin surəti, habelə gəlir barədə arayış
  • satın aldığınız əmlakın qiymətləndirilmə hesabatı, çıxarış, kadastr və texniki pasportları
  • satıcının şəxsiyyət vəsiqəsi və daşınmaz əmlaka hüququnu təsdiq edən sənədlər

Bank digər sənədlər də tələb edə bilər. Tam siyahını sizə əvvəlcədən təqdim etməlidir.

 

4. Rəsmiləşmə

Sənədlər toplandıqdan sonra yoxlama üçün banka aparılır. Əksər hallarda sənədlərin surətlərini elektron poçtla göndərmək və ofisə baş çəkməyə vaxt itirməmək olar. Bankın mütəxəssisləri bütün məlumatları yoxladıqdan sonra əməliyyatın keçiriləcəyi tarix razılaşdırılır. Sadəcə banka gələrək müqaviləni imzalamaq lazım olacaq.

Kredit almazdan əvvəl sığorta rəsmiləşdirilməlidir - ən azı mənzil girovu üçün. Özünüzü bədbəxt hadisədən də əlavə olaraq sığortalamaq qərarına gəlsəniz, kredit üzrə faiz daha aşağı olacaq (və ya olması gözlənilir - bankdan asılıdır).

Bundan sonra satıcı ilə alqı-satqı müqaviləsi və bankla müqavilə bağlanılır. Bəzən banklar eyni vaxtda iki müqavilə bağlamağı təklif edirlər: kreditin verilməsi və daşınmaz əmlakın girov qoyulması barədə.

 

5. Satıcı ilə hesablaşma

Axırda alqı-satqı müqaviləsi üzrə satıcı ilə hesablaşma qalır. İpoteka zamanı bu da bank vasitəsi ilə həyata keçirilir - bank hesabı, akkreditiv və ya eskrou hesabdan istifadə etməklə. Hesablaşma üsulundan asılı olmayaraq, bank əməliyyatın etibarlı şəkildə aparılmasını təmin edir. Satıcı yalnız sizin üçün mülkiyyət hüququnu rəsmiləşdirdikdən sonra pulunu alacaq.

 

İpotekanı götürdükdən sonra nə etmək olar?

1. Mənzillə nə edə bilərəm?

Müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bankın razılığı olmadan ipotekada olan mənzili satmaq, bağışlamaq və ya dəyişdirmək olmaz. Eyni zamanda, müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, belə mənzili bankın razılığı olmadan kirayə verə bilərsiniz.

Mülkiyyətinizi vəsiyyət edə bilərsiniz, ancaq ipoteka yüklü mənzilin yeni sahibi onunla əlaqəli bütün girov öhdəliklərini də götürmüş olur.

 

2. Krediti vaxtından əvvəl qaytarmaq mümkündürmü?

Banka ən azı 30 gün əvvəl məlumat verməklə krediti vaxtından əvvəl tam və ya qismən ödəyə bilərsiniz. Müqavilədə daha qısa müddət göstərilə bilər.

Vaxtından əvvəl ödənildiyi təqdirdə faizlər yalnız kreditin istifadə müddətinə görə hesablanır.

Ödəniş cədvəlinə əməl etsəz də, aşağıdakı hallarda bank krediti vaxtından əvvəl ödəmənizi tələb edə bilər:

  • müqavilə bağlanan zaman digər şəxslərin ipoteka yüklü əmlaka mülkiyyət hüquqlarının olduğunu (və ya bu hüququn gözlənildiyini) bilə-bilə xəbər etmədikdə;
  • əmlakdan istifadə qaydalarını pozduqda: qanunsuz təmir halları və ya real ziyan riski yaratdıqda;
  • girovu sığortalamadıqda;
Oxşar məqalələr
İpoteka kreditlərinin verilməsi şərtləri
İpoteka kreditlərinin verilməsi şərtləri, irəli sürülən tələ...
Remart mobil tətbiqi
Daşınmaz əmlak əməliyyatlarının idarə olunmasında yeni mobil...
Daşınmaz əmlak sorğusu
Sorğu daşınmaz əmlak alqı-satqısı prosesində rastlaşdığınız...
İnşaat proseslərinin idarə edilməsində yeni texnol...
İnşaat sektoru hər bir ölkənin iqtisadiyyatında mühüm yer tu...
Ağ Şəhərdə mənzil sahibi olmağın 9 üstünlüyü
Hazırda Bakı buxtasının mərkəzində yerləşən Qara Şəhərin obr...
Lighthouse Residence
Paytaxtımızın ən gözəl şəhərkənarı məkanı, öz möhtəşəm dəniz...
"Teras Park" - Yaşayış Kompleksi
"Teras Park" yaşayış kompleksinin inşаsı ekoloji cəhətdən tə...
Zirve Residence - Premium Yaşayış Kompleksi
"Zirve Residence" bazarda gəlirlilik baxımından ən perspekti...
Park Bayıl - Premium Yaşayış Kompleksi
Yeni “Park Bayıl” premium yaşayış kompleksi şəhərimizin misi...
Mahal Construction - tikinti gedişatı
Hər bir evin tikintisi nədən başlayır? Hətta tikinti barədə...
Park Cıdır - Premium Yaşayış Kompleksi
"Park Cıdır" yaşayış kompleksi investisiya baxımından persp...
Özüm satıram!
Mənzili özünüzün satmağınızın üstünlükləri: Danışıqlarda üçü...
Mənzil satıram. Aşağı yeri var?
Danışıqlar zamanı hər bir şəxs özü üçün yaxşı olan nəticəyə...
Əmlakın satış planı
Əmlak kimi bahalı “malı” satmaq asandırmı? Real alıcı tapmaq...
Daşınmaz əmlakın likvidliyi
Likvidlik anlayışı daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə məşğul...
Mənzilinizi necə tez sata bilərsiniz?
Mənzilinizi satarkən həddən artıq tələsmək xeyir gətirmir. E...
İndi Dubay zamanıdır
2010-cu ildə dünyada ən hündür binanın - Burj Khalifanın açı...
REMART GROUP haqqında
Remart sözü - Real Estate Market (ingiliscədən «Daşınmaz Əml...
Panorama Bayıl - Premium Yaşayış Kompleksi
“Pilot layihə”lər sırasında “Panorama Bayıl” Premium Yaşayış...
Eviniz - Həyat tərzinizdir
Yeni ev seçərkən biz təkcə kvadrat metrlər almırıq, həm də y...
Tövsiyyə olunan məqalələr