Все очевидно, однако многие покупатели иностранной недвижимости стремятся объединить две упомянутые цели и попадают в то, что математики называют «пересечением множеств». Попросту говоря, хотят и жить в своей квартире, и получать доход от ее аренды.
Первая ошибка. Объединение двух целей - часть времени жить, а часть сдавать - приводит к тому, что купленное жилье не приносит постоянного стабильного дохода. Оно сдается от случая к случаю знакомым или через местное агентство, причем за гораздо меньше деньги и существенно реже, чем Вы ожидали в начале. Как правило, риелторы, рьяно убеждающие покупателя, что стоит ему купить квартиру и доход с аренды польется рекой, не готовы взять на себя какие-либо гарантии. К примеру, подписать контракт на определенное количество лет и фиксированную сумму дохода (варианты типа "2 года по 5 процентов" как доход я не рассматриваю. Это, как правило, есть завуалированная скидка).
Часто риелторы сами не знают, сдадут ли они Вашу квартиру или нет. Более того, риелтор всегда фокусируется на продаже квартир, а не на их аренде. Первое приносит доход, второе - головную боль. Мы сомневаемся в существовании риелтора, который, бросив все свои продажи, начнет самостоятельно и активно заниматься сдачей в аренду именно вашей квартиры. Продажи - в первую очередь, аренда и прочее выполняется по остаточному принципу.
Вывод: не ведитесь на красивые слова. Гарантированный, пусть и несколько меньший, доход - это лучше, чем самый радужный, но ничем не подкрепленный прогноз.
Вторая типичная ошибка - рассматривать приобретаемую с целью получения дохода недвижимость исходя из того, нравится ли данная квартира именно вам. Не стоит смешивать задачи: инвестиционная недвижимость должна приносить гарантированный доход и только этим она интересна. Жить в ней нет никакой необходимости. Как правило, стабильный арендный доход приносят долгосрочные арендаторы, то есть те, кто в этой стране живут постоянно и, скорее всего, работают. Они смотрят на арендуемую недвижимость и на ее расположение совсем иными глазами, чем турист. Ищите проекты, на которые есть спрос у местных или у экспатов, живущих в этом городе. Они (долгосрочники) и к квартире вашей будут относиться более бережно, чем туристы и обеспечат вам постоянный и круглогодичный доход. А уж на этот доход вы можете снять себе то жилье, которое именно Вам по вкусу. В любом городе и в любой стране, то есть не привязываясь к тому месту, где у вас есть недвижимость.
Вывод: инвестиционная недвижимость совсем не должна нравиться именно вам. Главное - чтобы она приносила гарантированный доход.
Третья ошибка горе-инвестора - надеяться на рост стоимости покупаемой на этапе строительства недвижимости. Рассмотрим типичный пример. Вы покупаете квартиру в строящемся объекте. Риелтор вам говорит, что к моменту окончания строительства цена вашей квартиры будет на 20% выше. При этом, он говорит правду. Но не всю. Застройщик действительно после сдачи дома в эксплуатацию подымет цены. Это обычная практика, цель которой - привлечь покупателя дешевой ценой на максимально раннем этапе строительства.
Что же происходит дальше? Если вы купили типовую квартиру в многоквартирном доме, то либо к моменту окончания строительства у застройщика останутся непроданные квартиры, аналогичные вашей, либо (что очень вероятно) одновременно с вами на продажу будут выставлены иные квартиры в этом же комплексе, покупатели которых также повелись на "рост цен на 20%". Конкурировать с застройщиком вы не сможете. Покупатель при равной цене предпочтет покупать у застройщика. К тому же в цену застройщика уже включена комиссия риелтора, вам же придется делиться 5 или даже 10% от стоимости.
Также вам придется конкурировать с иными продавцами. В результате вам придется снижать цену и возвращаться в лучшем случае к цене покупки, а как правило - даже продавать в убыток.
Вывод: не рассчитывайте заработать на росте цены. Это большая редкость.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей Вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности. Удалось еще и заработать? Прекрасно! Пусть это будет приятным бонусом.
В конце концов, инвестирование в себя, в свой комфорт и здоровье - это лучшая из инвестиций!
